保险转型进行时六： 养老地产，一超多强，博弈加速（32页）

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2018 年以来上市险企加大养老社区布局。本篇报告梳理清楚：布局养老社区的投入和收入贡献究竟如何？不同公司养老社区布局的差异何在？从结论来看，就养老社区投资我们有以下主要结论：保险养老社区投入有费用化和资本化双重意义：一方面，2018-2020 年险企保险产品销售面临瓶颈，佣金及手续费支出下滑，养老社区成为重要销售策略，养老社区投入替代传统佣金手续费投入成为一种新获客方式；另一方面养老社区涉及到地产开发、运营，形成保险公司长期股权以及投资性房地产投资；高端养老社区生成的保费和养老收入是对保险公司保费和营收的补充，就目前情况预期养老社区生成保费对保费总量贡献在 10%以内，养老社区运营收入规模在百亿量级，总营收贡献占比在 5%以内；保险养老社区投资市场中，绝对优先格局已经形成，泰康养老社区规划建筑面积/床位数占到 70%左右；养老社区建设中，养老地产开发+养老运营+医疗配套一体化是必然的，医疗配套方面，所有公司都依然处于探索之中，相较于前期核心是确定战略、搭建架构、组织养老地产开发，当下和未来的焦点都在于构建医疗服务能力。


目录：
引言
养老地产投资进入加速期
背景一：代理人能效面临瓶颈
背景二：深度老龄化开启
背景三：养老布局从战略到落地
泰康：养老社区创收 34 亿，实现盈亏平衡
以时间布局医养全业态
养老地产持续投入
盈利模式渐清晰
太保：布局加速，养老产品分层
国寿：全面布局居家社区机构三层次养老体系
平安：聚焦超高端，打造康养品牌臻颐年
新华：审慎推进，创新管理方式

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